Typische Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht aus anwaltlicher Sicht

Typische Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht aus anwaltlicher Sicht

In Zeiten steigender Immobilienpreise denken viele potentielle Käufer über eine Erbpacht nach. Gerade im Rhein-Main Gebiet, aber auch in Rheinhessen sind die Immobilienpreise stark angestiegen. Daher werden zunehmend Anfragen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht an unsere Kanzlei gerichtet. Bei der Erbpacht wird man als Käufer nicht Eigentümer des Grundstücks. Man ist jedoch gleichwohl berechtigt auf dem gepachteten Grundstück ein Gebäude zu errichten.

Im Folgenden werden typische im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht auftretende Fragestellungen kurz erläutert.

Unsere Kanzleiräume in Alzey

Ist das Erbbaurecht übertragbar?

Ja, das Erbbaurecht ist  das veräußerliche und vererbliche – somit grundsätzlich auch übertragbare – Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben, mit welchem ein Grundstück rechtlich belastet wird.

Das Bauwerk wird dabei Bestandteil des Erbbaurechts, sodass das Erbbaurecht untrennbar mit dem Eigentum am Gebäude verbunden ist.

Bei der Weiterveräußerung im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht ist § 5 Abs. 1 ErbBauRG zu beachten. Danach kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Derartige Regelungen sind in vielen Verträgen enthalten.

So heißt es in Verträgen häufig:

„Zu jeder Veräußerung des Erbbaurechts bedarf der Erbbauberechtigte der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers.“

In vielen Verträgen wird dem Grundstückseigentümer zudem zusätzlich ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Kann ein Erwerber hinsichtlich der Erbpacht die Konditionen des Voreigentümers übernehmen?

Ja, ein Erwerber kann die Konditionen übernehmen und noch bis zum Ende der Laufzeit nutzen.

Die Grundstückseigentümer versuchen häufig die Erbpacht bei einer Weiterveräußerung anzupassen. Das ist im Ergebnis unzulässig.

Hat man einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung zur Weiterveräußerung erteilt wird?

Erteilt der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung nicht, so kann die Zustimmung gegebenenfalls durch die Zustimmung des zuständigen Amtsgerichts ersetzt werden.

Die Zustimmung zur Veräußerung darf nur verweigert werden, wenn

• der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt wird oder

• der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich gefährdet wird oder

• der Erwerber keine Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurecht ergebenden Verpflichtungen bietet.

Eine Zweckgefährdung beziehungsweise eine Beeinträchtigung wäre beispielsweise dann anzunehmen, wenn das Wohnhaus nicht mehr – wie im ursprünglichen Erbbauvertrag vorgesehen – als Wohnhaus, sondern für andere Zwecke verwendet werden soll.

Teilweise sehen Erbbauverträge darüber hinausgehende bestimmte Zwecke vor. So beispielsweise in dem Fall, in dem ein Erbbaurecht ein „Eigenheim für christliches Ehe- und Familienleben“ ermöglichen soll. Diese Regelung verfolgt den Zweck, die Zustimmung zur Veräußerung an “Nichtchristen” versagen zu dürfen.

In diesem Fall wäre eine Zweckbeeinträchtigung oder Zweckverfehlung, wenn das Haus zu bloßen Wohnzwecken veräußert wird, im Zweifel nicht anzunehmen.

Häufiger wird die Frage problematisiert, ob der Erwerber eine Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurecht ergebenden Verpflichtungen bietet.

Dabei ist die Person des Erwerbers hinsichtlich der Eigenschaften zu überprüfen, die für den Erbbaurechtsinhalt von Bedeutung sind, insbesondere seine persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Auch hier ist ein objektiver Maßstab anzulegen und nicht von subjektiven Werturteilen des Grundstückseigentümers auszugehen. Dessen Einstellung bei der Erbbaurechtsbestellung ist daher nur bei der Ermittlung des Zwecks und Inhalts des Erbbaurechts zu berücksichtigen. Versagt werden könnte die Zustimmung z.B., wenn das bisherige Verhalten des Erwerbers eine Verwahrlosung von Gebäude und Grundstück oder eine zweckwidrige Verwendung oder ein sonstiges vertragswidriges Verhalten gegen den Grundstückseigentümer befürchten lassen. Die Vermögensverhältnisse des Erwerbers müssen derart sein, dass er seinen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nachkommen kann. Zwar gehört der Erbbauzins nicht zum Erbbaurechtsinhalt, nach dem Normzweck muss der Erwerber aber gleichwohl in der Lage sein, den Erbbauzins zu zahlen, da dies wirtschaftlich die Hauptverpflichtung des Erbbauberechtigten ist.

MüKoBGB/Heinemann ErbbauRG § 7 Rn. 7

Kann die Zustimmung zum Verkauf von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht werden?

Die Zustimmung kann nicht von der Vereinbarung zusätzlicher Verpflichtungen des Erwerbers gegenüber dem bisherigen Erbbaurechtsinhalt abhängig gemacht werden. So kann insbesondere nicht die Vereinbarung eines höheren Erbbauzinses oder einer neuen Wertsicherungsklausel oder einer sonstigen Veränderung oder Klarstellung verlangt werden. Wenn ein Anspruch auf Zustimmung besteht, darf diese auch nicht unter Bedingungen oder Auflagen erteilt werden.

MüKoBGB/Heinemann ErbbauRG § 7 Rn. 9

Das Interesse der Grundstückseigentümer, im Zusammenhang mit der Veräußerung des Erbbaurechts einen höheren als den bisherigen Erbbauzins durchzusetzen, wird nicht durch das Zustimmungserfordernis geschützt. Nach gefestigter obergerichtlicher Rechtsprechung dient das Zustimmungserfordernis nicht dazu, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen.

BayObLG, NJW-RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 24; Senat, OLGZ 1976, 260; NJW-RR 1993, 1106 sowie NJWE-MietR 1996, 58; DNotZ 2006, 206

Was passiert, wenn der Grundstückseigentümer die Zustimmung zu Unrecht verweigert?

Verweigert der Eigentümer die Zustimmung zu Unrecht und wird diese vom Gericht ersetzt, so ist er dem Erbbauberechtigten nach §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB i.V.m. § 7 Abs. 1 zum Ersatz des in Folge seines Verzugs eintretenden Schadens verpflichtet. Hierzu können neben den Rechtsverfolgungskosten auch fortzusetzende Zinszahlungen für einen nicht mit dem Kaufpreis abgelösten Kredit zählen sein.

MüKoBGB/Heinemann ErbbauRG § 7 Rn. 13a

Selbst bei einer schwierigen Rechtslage kann sich der Eigentümer nicht auf fehlendes Verschulden aufgrund eines Rechtsirrtums berufen. Vielmehr muss er beachten, dass er die Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern darf und er diese insbesondere nicht von der Erfüllung anderer Verpflichtungen durch den Erbbauberechtigten abhängig machen darf.

MüKoBGB/Heinemann ErbbauRG § 7 Rn. 13a

Noch Fragen?

Haben auch Sie Fragen zum Erbbaurecht? Kontaktieren Sie uns gern.

Die Kanzlei verfügt über einen Hauptsitz in Alzey. Eine Terminswahrnehmung ist aber auch in Mainz, Frankfurt am Main, Kirchheimbolanden und Osthofen möglich. In Mainz finden Sie uns künftig in der Rheinalle 1e in Bürogemeinschaft mit dem Fachanwalt für Sozialrecht Oliver Richter.

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