OLG Koblenz bestätigt wegweisendes Urteil des LG Mainz zur Abgrenzung Einfamilienhaus / Zweifamilienhaus

Die Kanzlei Hobohm Natalello Giloth hatte bereits in einem Blogbeitrag davon berichtet, dass das Landgericht Mainz sich mit dem Halbteilungsgrundsatz und der Abgrenzung zwischen Zweifamilienhaus und Einfamilienhaus im Maklerrecht auseinandergesetzt hat.

Nachzulesen unter: 

Landgericht Mainz setzt wegweisende Maßstäbe bei der Definition von Einfamilienhäusern im Zusammenhang mit Maklerprovisionen – Rechtsanwälte Hobohm Natalello Giloth (hobohm-kollegen.de)

In diesem Zusammenhang konnte die Kanzlei erstinstanzlich einen Erfolg für ihre Mandantschaft erzielen. Die Gegenseite ging daraufhin in Berufung. Das Berufungsgericht stellte jedoch fest, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe und bestätigt damit das erstinstanzliche Gerichtsurteil. Anders als die erste Instanz hielt das OLG Koblenz jedoch eine Entscheidung des eigentlichen Streitstandes bei der Abgrenzung als nicht erforderlich an, da alle Ansichten im konkreten Fall zum selben Ergebnis kämen.
Es bleibt insoweit spannend, wie sich die anderen Gerichte zu diesem aktuellen Streitstand aus dem Maklerrecht positionieren werden. 

Insoweit führte das Gericht aus:

„Der sachliche Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d BGB – mit der Folge der Nichtigkeit wegen Nichteinhaltung des Halbteilungsgrundsatzes – ist eröffnet. Bei dem von den Klägern erworbenen Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das in erster Linie dazu bestimmt ist, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen (BGH, Urteil vom 21.03.2024, a.a.O., Rn. 19 unter Hinweis auf BT-Drucks. 19/15827, 18), wobei auch Häuser mit einer weiteren Wohnung von untergeordneter Bedeutung (z.B. Einliegerwohnung) erfasst sind (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024 – 18 U 80/23, BeckRS 2024, 8017 Rn. 22; BeckOK BGB/Kneller, 70. Ed., § 656a Rn. 3; Staudinger/Arnold, a.a.O., § 656a Rn. 6). Dem Gesetzgeber kam es darauf an, mit §§ 656a ff. BGB solche Immobilien zu erfassen, die lediglich den Wohnbedürfnissen einer Familie dienen (vgl. BeckOGK/Meier, Stand: 01.06.2024, BGB § 656a Rn. 11 unter Berufung auf BT-Drucks. 19/15827, Seite 18). Maßgeblich ist in erster Linie die Verkehrsanschauung (vgl. Fischer, NJW 2024, 1153 Rn. 26; MüKoBGB/Althammer, a.a.O., § 656a Rn. 4). Nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift fällt daher der Fall, dass eine Familie ein Mehrfamilienhaus erwirbt, in dem sie nur eine Wohnung bewohnt, auch wenn die Vermietung der anderen Wohnungen der Finanzierung des Objekts dienen soll (Staudinger/Arnold, a.a.O., Rn. 6).

Dabei ist, wie vom Landgericht zutreffend dargestellt, die Einordnung als Einfamilienhaus in Abgrenzung zu einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus umstritten. 

Teilweise wird auf die subjektiven Vorstellungen der Erwerber zur künftigen Nutzung des Objekts, also den Erwerbszweck abgestellt (vgl. BeckOK BGB/Kneller, a.a.O., § 656a Rn. 3; MüKoBGB/Althammer, a.a.O., § 656a Rn. 8; Staudinger/Arnold, a.a.O., § 656a, Rn. 4; Würdinger, a.a.O., § 656a Rn. 5; Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 6). Nach anderer Ansicht sind objektive Kriterien entscheidend (vgl. BeckOGK/Meier, a.a.O., BGB § 656a Rn. 12 f.; subjektive Ziele spielten nur insoweit eine Rolle, als sie den Maklervertrag konkretisieren), seien es solche im Zeitpunkt des Verkaufs oder ex ante solche, die bei Abschluss des (Erst-)Maklervertrags – also zu Beginn der Vermarktung – objektiv feststellbar waren (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024, a.a.O., Rn. 22; OLG Schleswig, Urteil vom 01.03.2024, a.a.O., Rn. 26 ff. – mit Kritik Fischer, NJW 2024, 1153 Rn. 27; Wistokat, NJW 2023, 3065 Rn. 8; ders., NZM 2021, 905, 907).

Auf diesen Streitstand kommt es vorliegend aber nicht entscheidend an, denn das streitgegenständliche Objekt ist nach allen vertretenen Auffassungen als Einfamilienhaus zu qualifizieren, das der Beherbergung der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

Unstreitig war das Objekt seit dem Jahr 2012 ausschließlich als Einfamilienhaus genutzt worden und die Kläger beabsichtigten ebenfalls die Weiternutzung als Einfamilienhaus. Bei Beurteilung nach dem (subjektiven) Erwerbszweck liegt unzweifelhaft ein Einfamilienhaus i. S. d. §§ 656a ff. BGB vor.

Abstellend auf objektive Kriterien ist das Objekt sowohl im Zeitpunkt des (Erst-)Maklervertrags wie auch des Verkaufs ebenso als Einfamilienhaus einzustufen. Denn das Gebäude diente auch nach dem bisherigen Nutzungszweck (Sichtweise ex ante) seit 2012 und damit im Zeitpunkt von Vermarktung und Verkauf als Einfamilienhaus. Dabei kommt es nach der Schutzrichtung der §§ 656a ff. BGB nicht entscheidend darauf an, dass die Möglichkeit einer anderen Nutzung ebenfalls bestand und im Exposé hervorgehoben worden sein mag, sondern darauf, ob die Immobilie lediglich den Wohnbedürfnissen einer Familie dient. 

Dies tat sie zuletzt unstreitig, was sich, wie vom Landgericht zutreffend festgestellt, auch in äußerlichen Merkmalen – also objektiv – manifestiert hat.

Das streitgegenständliche Gebäude verfügt über einen Eingang und eine Wohnfläche von insgesamt rund 148 qm, aufgeteilt in ca. 77 qm (mit Wintergarten) im Erdgeschoss und ca. 70 qm im Obergeschoss. Dabei mag es zutreffen, wie die Beklagte einwendet, dass Erd- und Obergeschoss durch das gemeinsame Treppenhaus – mit (möglichen) eigenen Eingangstüren – als separate Wohneinheiten genutzt werden könnten, weil grundsätzlich auf beiden Etagen Sanitäreinrichtungen und ein Küchenanschluss vorhanden sind. In objektiver Hinsicht ist das Objekt aber gleichwohl im Zeitpunkt der Vermarktung und des Verkaufs dazu bestimmt gewesen, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen. Abzustellen ist dabei auf den Wohnbedarf einer Familie (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2016 – VII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 592 Rn. 16; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 83. Aufl., § 656a Rn. 3).

Die Immobilie verfügte – auch nach dem Exposé – tatsächlich nur im Erdgeschoss über eine (eingebaute) Küche. Unstreitig wurde das Obergeschoss nicht als abgeschlossene Wohneinheit genutzt. Dort gab es zwar in einem Raum Anschlüsse für eine (weitere) Küche, genutzt wurde das Zimmer aber als Jugendzimmer. Aus dem Umstand, dass im Obergeschoss ein weiteres Bad vorhanden ist, lässt sich daher objektiv nichts weiter ableiten. Vielmehr deckt dieses den Sanitärbedarf von zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen.
Es existiert unstreitig eine gemeinsame Heizungsanlage und nur ein Zähler für den gesamten Stromverbrauch, nur ein Briefkasten und lediglich eine Klingel. Eine Auf- bzw. Zuteilung der Kellerräume zu bestimmten Wohneinheiten ist auch nicht ersichtlich. Die Immobilie war in diesem Zustand nicht ohne Umbauaufwand bzw. weitere Installationen durch zwei Haushalte nutzbar, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt. Tatsächliche Umstände, die insoweit konkrete Zweifel an der landgerichtlichen Beurteilung aufkommen lassen, zeigt die Beklagte mit der Berufung nicht auf. Insofern mag eine von der tatsächlichen Nutzung abweichende (separate) Nutzung von der Beklagten bzw. im Exposé als nach der baulichen Beschaffenheit grundsätzlich möglich aufgezeigt und das zu vermakelnde Objekt im Exposé als Zwei- bzw. Mehrgenerationenhaus bezeichnet worden sein, an den objektiven Gegebenheiten – also dem Ist-Zustand – und der hiernach bestehenden Qualifikation des Objekts als Einfamilienhaus i. S. d. §§ 656a ff. BGB ändert dies aber nichts (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024, a.a.O., Rn. 35).

Hinzu kommt, dass im Erdgeschoss lediglich zwei Zimmer neben Küche, Bad und Wintergarten vorhanden sind, die im Exposé mit „Wohnen“ und „Eltern“ bezeichnet werden. Wo auf dieser – von der Beklagten als separate Wohneinheit bezeichneten – Wohnebene ein Kind der „Eltern“ Platz finden soll, erschließt sich nicht. Vielmehr entspricht die seit 2012 stattgehabte Nutzung der Gesamtwohnfläche von rund 148 qm des Objekts gerade dem tatsächlichen Bedarf einer Familie und spiegelt die objektive Eigenschaft eines einheitlichen Haushalts auf beiden Etagen wider. Dieser Flächenbedarf für einen Einfamilienhaushalt ist auch ohne Weiteres als moderat anzusehen, unabhängig davon, ob tatsächlich Kinder vorhanden sind oder nicht.

c)
Der Maklervertrag wie auch die Zahlungsvereinbarung in der notariellen Klausel sind damit, da keine hälftige Verpflichtung des Auftraggebers vorgesehen ist, in vollem Umfang unwirksam. Eine nur teilweise Unwirksamkeit, beschränkt auf den 50 % übersteigenden Teil, scheidet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB und im Hinblick auf den Schutzzweck der Regelung aus (vgl. Staudinger/Arnold, a.a.O., § 656c Rn. 9, § 656d Rn. 5).

d)
Der von der Beklagten geltend gemachte Einwand des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) greift nicht durch. Die – im Exposé gewählte – Bezeichnung des zu vermakelnden Objekts als Zweifamilienhaus ändert nichts an den tatsächlichen Gegebenheiten (s.o.) und schafft damit auch keine Grundlage dafür, dass die Kläger nach Treu und Glauben die gezahlte Provision nicht zurückverlangen dürften bzw. durch die Rückforderung widersprüchlich handelten. Dies gilt umso mehr, als die Klägerseite unbestritten vorgetragen hat, sie sei erst
vom Privatgutachter darauf hingewiesen worden, dass es sich bei dem Objekt tatsächlich
nicht um ein Zweifamilienhaus handele.“