Vermietete Immobilie gekauft, darf ich kündigen?

Eigenbedarfskündigung beim Kauf einer vermieteten Immobilie

Die Immobilienpreise steigen auch bei uns in Frankfurt und Mainz ins unermessliche. Für viele Frankfurter und Mainzer scheint ein eigenes Heim ein unerfüllbarer Traum für junge Familien zu werden.

Immobilienmakler locken mit günstigen Angeboten von vermieteten Wohnobjekten zum Kauf und werben damit, dass man den Mietern nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen kann.

Aber geht das?

Vor dem Mieterschutzgesetz von 1928 waren Kündigungen vom Vermieter gegenüber dem Mieter ohne Angabe von Gründen möglich. Allerdings wurde durch herrschende Wohnungsknappheit nötig, der Auflösung von Wohnraummietverhältnissen Einhalt zu gebieten. Dadurch wurde im Mieterschutzgesetz von 1928 festgelegt, dass das Mietrecht zugunsten der Mieter reformiert werden musste. Unteranderem wurde festgelegt, dass eine Kündigung des Vermieters gegenüber seinem Mieter nur noch wegen eines Grundes möglich ist. Zuvor war die Kündigung ohne eine Nennung von Gründen möglich.

Dem ist es auch geschuldet, dass der Gesetzgeber hohe Voraussetzungen an die Eigenbedarfskündigungen hat.
Zum einen soll dem Eigentümer selbst die Möglichkeit offenstehen bei Veränderung von Lebensumständen sein Eigentum sinnvoll für sich selbst zu nutzen. Zum anderen soll dem Mieter nicht ohne Grund gekündigt werden und bei dem eh schon knappen Wohnungsmarkt zugemutete werden sich eine neue Wohnung zu suchen.

Die Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn man die Wohnung/Haus für sich selbst, einen Familienangehörigen braucht. Liegen diese Gründe im Nachhinein nicht vor, kann der Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

Bei einem Kauf von einer vermieteten Immobilie, ist dem Käufer schon vorher bewusst, dass er in das Mietverhältnis nach dem Kauf eintritt. Es wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen.

Vor diesem Hintergrund könnte man annehmen, dass der Kauf einer vermieteten Immobilie in der Rechtsprechung auch „gekaufter Eigenbedarf“ genannt rechtsmissbräuchlich ist. Vermietete Immobilien sind im Gegensatz zur freien Immobilien im Preis noch annehmbar.

Das BVerfG hat entschieden, dass die Kündigung des Erwerbers einer Eigentumswohnung zum Zweck der Selbstnutzung, trotz des Wissens von der Vermietung zulässig ist. Dies ist unteranderem durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG möglich.

Trotz dessen hat der Vermieter sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen des Mietverhältnisses zu halten. Es können auch besondere Umstände hinzutreten, welche eine Kündigung wegen Eigenbedarfs missbräuchlich machen.

Grundsätzlich ist damit aber eine Eigenbedarfskündigung auch dann möglich, wenn das Objekt im Wissen erworben wurde, dass das Objekt vermietet ist.

Gerne können wir Ihnen helfen Ihre Kündigung durchzusetzen.

Ihre Kanzlei Hobohm & Kollegen verfügt an den Standorten in Frankfurt und Mainz jeweils über einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.

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